Huizenprijzen: alles is relatief


De achterblijvende bouw van nieuwe woningen speelt geen rol van betekenis bij de nog steeds stijgende huizenprijzen in Nederland. Onderstaande grafieken tonen de ontwikkeling van huizenprijzen in Nederland en de VS met 2000 als basisjaar.

De cijfers voor de VS zijn die van Federal Housing Finance Agency en voor Nederland vanaf 1995 die van het CBS en daarvoor van de NVM. De eerste grafiek laat de nominale ontwikkeling zien en die was in de VS veel uitbundiger dan in Nederland.

In de VS is de prijsexplosie in de jaren 2002-2006, die aan de basis lag van de kredietcrisis, goed te zien. Net als de bijna vergeten prijsexplosie in Nederland rond 1980. Duidelijk is dat de stijging in Nederland na 2000 flink bij die in de VS is achtergebleven.

De tweede grafiek laat de stijging gecorrigeerd voor de consumenten prijsindex zien. Ook dan bleef de stijging van de prijzen in Nederland sinds de eeuwwisseling achter bij die in de VS. In die periode was de inflatie in de VS in totaal rond de 7 proccent hoger dan in Nederland.

In de decennia daarvoor was het inflatieverschil gemiddeld een stuk groter en daardoor was de reële prijsstijging een stuk gematigder dan in Nederland. Eigenlijk waren de reële prijzen in de VS tot begin jaren negentig vrij stabiel, terwijl die in Nederland fors opliepen. Een voor de hand liggende verklaring voor dat verschil is er niet. 

Uiteindelijk is de prijsontwikkeling in Nederland vanaf 2000 internationaal gezien niet opmerkelijk. De grafieken laten dat zien in vergelijking met de VS en andere bronnen bevestigen dat beeld ook binnen Europa. Achterblijvende woningbouw is daarmee als verklaring ontkracht. Een veel betere verklaring is de lage rente. Huizenkopers focussen op maandlasten en bij een lage rente kan een groter deel van die lasten worden besteed aan aflossingen en dus kan een hogere prijs worden betaald.

De recent ingezette toename van het aantal hypotheken dat met een aflossingsvrij deel wordt afgesloten geeft aan dat de markt op zijn tenen begint te lopen bij het financieren van huis aankopen.

Het renteniveau is daarmee de dominante variabele voor de prijs geworden en een stijging van de hypotheekrente zal dan ook het einde van de prijsstijging inluiden. Dat zal niet op korte termijn gebeuren want de hypotheekrente zal pas oplopen als de ECB de negatieve rente heeft opgeheven die in belangrijke mate de rente tarieven van banken bepaald. En voordat de ECB deze tarieven kan verhogen moet eerst het opkoopprogramma volledig zijn afgebouwd en daarmee moet men nog beginnen.

Dirk de Jong is financial markets consultant. Eerder was hij directievoorzitter van HSBC Investment Bank.