Ook in de analyse is huizenmarkt een splijtzwam


De huizenmarkt blijft de gemoederen bezighouden. Tienduizenden burgers sluiten zich aan bij het woonprotest, dat het marktmechanisme en vooral huisjesmelkers als hoofdschuldigen ziet. Onlangs schreef Peter Boelhouwer in het vakblad ESB dat er geen sprake is van een bubbel op de huizenmarkt en dat de markt zelfs ondergewaardeerd is.

Ook de twee wetenschappers Dirk Bezemer en Dirk Schoenmaker schreven eveneens in ESB dat niet de rente of het woningtekort maar de te ruime kredietverstrekking de belangrijkste oorzaak is van de crisis op de woningmarkt. Het is logisch dat de beleidsaanbevelingen uiteenlopen. Van het ‘aanpakken’ van de huisjesmelkers, naar bouwen, bouwen, bouwen tot het beperken van de kredietverlening. Wie heeft er gelijk?

De woondemonstranten hebben niet door dat de huisjesmelkers een symptoom zijn en niet de oorzaak. Waar zij evenals Bezemer en Schoenmaker natuurlijk wel gelijk in hebben is dat nu de woningmarkt ernstig ontwricht is beperkingen aan de vraagkant een zekere stabiliserende invloed zullen hebben. Maar dat is nadat het aan aanbod, dus woningbouw, heeft ontbroken. 

Lagere maandlasten door te kopen

De twee Dirken betogen op basis van correlaties dat niet de rente of het woningtekort de prijzen hebben opgedreven, maar de overvloedige kredietverlening. En die moet je daarom inperken. Het is een wonderlijke redering. De correlatie die ze berekenen tussen de huizenprijzen en de kredietverlening mag hoger zijn dan die tussen de huizenprijzen en de rente, respectievelijk het woningtekort, maar die laatste correlaties zijn niet nul.

De relatie tussen kredietverlening huizenprijzen is bovendien tweezijdig. Ruime kredietverlening kan de prijs opstuwen, maar hogere prijzen lokken ook meer kredietverlening uit. Verder kun je de omvang van de kredietverlening niet los zien van de rente. Overigens staat er deze week een artikel in The Economist waarin – niet specifiek voor Nederland, maar in het algemeen – het tegendeel wordt beweerd van wat Bezemer en Schoenmaker betogen.

Hoe belangrijk de rente is, blijkt snel uit de cijfers. In 2000 was de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen 172.000 euro. De hypotheekrente (20 jaar vast) was 6,5 procent. De bruto maandlasten bij 100 procent financiering bedroegen meer dan 55 procent van het bruto modale inkomen. Nu is de gemiddelde huizenprijs 400.000 euro en bedraagt de 20-jaar vaste hypotheekrente circa 1,7 procent. De bruto maandlasten voor iemand die volledig gefinancierd is bedragen nu iets minder dan 50 procent van het bruto modale inkomen.

Beleidsaanbeveling pakt onrechtvaardig uit 

Wat Bezemer en Schoenmaker onderschatten is hoe onrechtvaardig hun beleidsaanbeveling zal uitpakken. Mede doordat het ontbreekt aan voldoende betaalbare midden-huurwoningen zien veel jongeren hun maandlasten dalen als ze van huur overstappen op een eigen woning, ook bij de huidige huizenprijs en wanneer ze zich diep in de schuld steken. Als een toezichthouder dan bepaalt dat je het benodigde geld niet mag lenen sluit je mensen de pas af naar lagere maandlasten en een beter huis. Ga die teleurgestelde en gefrustreerde mensen maar eens uitleggen dat het voor hun eigen bestwil is.

Nederland heeft al langere tijd te maken met een woningtekort. Dat de prijsstijging vooral in het laatste jaar versnelt, kan niet worden verklaard door een verandering van het woningtekort. Bezemer en Schoenmaker concluderen daarom dat meer bouwen niet gaat helpen. Ook dit is een wonderlijke redenering.

De prijs zorgt voor evenwicht tussen vraag en aanbod. Het woningtekort zet een voortdurende opwaartse druk op de prijzen. Die druk neemt toe als de vraag vervolgens een impuls krijgt bijvoorbeeld door dalende rente of een stijging van inkomens. Maar dat neemt niet weg dat een vergroting van het aanbod een matigende invloed zal hebben op de prijsstijging.

Bezemer en Schoenmaker hebben natuurlijk wel gelijk dat er vervelende toestanden dreigen, mocht de rente fors stijgen en de huizenprijzen navenant dalen. Dan komen mensen vast te zitten in huizen die ‘onder water staan’. Dat is ongewenst.

Boelhouwer voorspelt met zijn model een verdere prijsstijging. Als we dat niet willen, kunnen we ofwel de vraag afknijpen of het aanbod vergroten. Ik heb een sterke voorkeur voor dat laatste.

Han de Jong is voormalig hoofdeconoom van ABN Amro. Hij schrijft wekelijks voor Fondsnieuws over (de gevolgen van het coronavirus voor) economie en markten. Meer informatie over zijn visie kunt u lezen op Crystal Clear Economics.