AF Advisors: selectie hypotheekbelegging is beproeving


Beleggingen in Nederlandse hypotheken door institutionele beleggers hebben de laatste jaren een geweldige ontwikkeling doorgemaakt. Door de omvangrijke interesse, ook van buitenlandse partijen, neemt de diversiteit en de complexiteit toe - dat geldt vooral ook voor de selectietrajecten.
Martine Vissers, AF Advisors

Op basis van ervaring in deze selectietrajecten zien we een vijftal dominante trends, schrijft Martine Visses van AF Advisors. 

1. Diversiteit in het aanbod door diversiteit in de vraag 

De markt voor hypotheekbeleggingen heeft zich de afgelopen jaren razendsnel ontwikkeld. Naast een groeiend aantal aanbieders, begeven ook steeds meer beleggers zich op deze markt. Deze variëren van Nederlandse pensioenfondsen tot steeds meer buitenlandse instituten, verzekeraars en asset managers. Deze laatste groep kan de hypotheken weer verpakken en zo aan hun buitenlandse klanten aanbieden in de vorm van zogenoemde "pass-through notes". 

Ook de diversiteit in de vereisten binnen selectietrajecten neemt hierdoor toe. Vanuit het verleden is het gebruikelijk om via mandaten of multi-client fondsen te beleggen in hypotheken. De traditionele beleggers, Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars, hebben echter niet altijd dezelfde beleggingsvoorkeuren, bijvoorbeeld door het verschil in verplichtingen en regelgeving. Vandaar de opkomst van andere structuren zoals single-client funds, met op maat gemaakte hypotheekportefeuilles die aansluiten bij specifieke beleggingsvoorkeuren. 

Door de interesse van buitenlandse beleggers is het palet van beleggingsstructuren verder uitgebreid. Denk hierbij aan structuren zoals special purpose vehicles, die pass-through notes (op leningniveau) en residential mortgage backed securities (op kasstroomniveau) uitgeven. 

Op dit moment zien we dat veel bestaande beleggingsstructuren worden gecombineerd in een zogenoemde platformstructuur, met meer flexibiliteit voor de belegger en beperkte kosten voor de inrichting. 

In het begin van een selectietraject wordt veel tijd besteed aan de verduidelijking van de verschillende structuren en de plus- en minpunten vanuit het oogpunt van die specifieke belegger. Het doel is om alle relevante structuren bij het selectietraject te betrekken en om te voorkomen dat structuren worden meegenomen die later niet geschikt blijken te zijn. 

2. Een objectieve maatstaf ontbreekt om rendementen te vergelijken

In een selectietraject is het de bedoeling om de trackrecords van aanbieders te vergelijken qua rendement en risico. Componenten die hier invloed op hebben, zijn rentetarieven, achterstanden en aflossingssnelheden. 

Een aandachtpunt bij de vergelijking is de presentatie en berekening van de rendementen. In de meer traditionele beleggingscategorieën zijn daarvoor objectieve benchmarks beschikbaar, maar dat geldt nog niet voor Nederlandse hypotheken. Dit komt enerzijds door de buy-to-hold strategie van de beleggers en anderzijds door de beperkte toegang tot relevante databronnen. 

Samen met enkele grote pensioenuitvoerders en verzekeraars wordt er daarom op dit moment door AF Advisors en Hypoport gewerkt aan de ontwikkeling van een representatieve benchmark voor Nederlandse hypotheken. De verwachting is dat deze in de loop van 2021 beschikbaar is.

3. ESG-gerelateerde selectiecriteria nemen sterk in belang toe

De best passende verhouding tussen rendement en risico is ook bij hypotheekbeleggen al jarenlang het belangrijkste selectiecriterium. Op de tweede plaats gaat het om de ervaring en de kwaliteit van de hypotheekverstrekker en de beheerder. Andere belangrijke criteria zijn de liquiditeit, de timing en de inrichting van de rapportages.

In de voorbereiding van het selectietraject worden echter steeds meer ESG-gerelateerde criteria toegevoegd en deze wegen ook steeds zwaarder mee. Deze ontwikkeling wordt versneld door de introductie van de Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), die begin volgend jaar van kracht wordt.

Deze nieuwe selectiecriteria hebben betrekking op de portefeuille en het beleggingsbeleid aan de ene kant en op de organisatie van de beheerder aan de andere kant. Bij woninghypotheken kunnen specifieke duurzaamheidscriteria een rol spelen. Denk aan energielabels of aan aanbieders die korting op de rente of gratis een verduurzamingscheck aanbieden om zo de verduurzaming van de woning te stimuleren. 

Tevens wordt naar de beheerder gekeken. Moderne professionele beleggers verlangen van beheerders dat zij duurzaamheid hoog in het vaandel hebben staan in de bedrijfsvoering, en dat ze ook doen wat ze zeggen. 

Eén van de achterliggende redenen hiervoor is dat pensioenfondsen hun deelnemers ook graag meer betrekken bij hun beleggingsstrategie. De ontwikkeling van duurzaamheidsdoelstellingen bij hypotheekbeleggingen geven interessante aanknopingspunten om daar invulling aan te geven. 

4. Methodes voor risico assessments worden uitgebreid

Selectietrajecten voor beleggingen richten zich wat betreft risicomaatstaven traditioneel op kwantitatieve ratio's en ratings. Een interessante ontwikkeling betreft het toepassen van scenario analyses in relatie tot mogelijk materiële risico’s. Dit kunnen scenario’s omtrent klimaatrisico’s zijn, zoals bijvoorbeeld overstromingen.

Wat is in dat geval de impact op de beleggingsportefeuille en hoe kan de belegger in dat geval handelen? En: welke maatregelen kunnen vooraf genomen worden om de impact van deze scenario’s te minimaliseren? Een dergelijke analyse is een goede aanvulling om de impact van het opnemen van hypotheken als beleggingscategorie in de portefeuille inzichtelijk te maken. 

5. Een goede voorbereiding in het selectietraject wordt belangrijker

Voor de uiteindelijke beslissing dient de belegger alle relevante aspecten en criteria duidelijk voor ogen te hebben, inclusief een goede afweging van prioriteiten en belangen. Dat wordt bepaald in de voorbereidingsfase van een selectietraject met behulp van een kaderstelling. Relevante selectiecriteria zijn de aansluiting op de beleggingsovertuigingen en de operationele inrichtingsvereisten. Daaronder vallen IT en aspecten van veiligheid van data en het voorkomen van cybercrime.

De inhoud en de timing van rapportages worden steeds belangrijker, omdat de toezichthouder naar verwachting steeds meer hypotheekdata gaat opvragen bij de hypotheekbeleggers om zo het verschil met de rapportageverplichtingen bij bancaire hypotheekverstrekkers (de zogenoemde residential real estate rapportages) te verkleinen. 

Tot slot: gesprekken kunnen de doorslag geven

Mede door deze trends worden de selectietrajecten complexer. Een goede voorbereidingsfase is essentieel voor een effectief proces met een uitkomst die past bij het gewenste beleggingsprofiel van de belegger. 

Een belangrijke stap in dit proces is de uitvoering van een ‘Request for Proposal’ (RfP). Daarmee wordt het aantal aanbieders beperkt, zodat de benodigde verdiepingsslag met een due diligence efficiënt kan worden uitgevoerd. Een nadeel van een RfP is dat een beperkte tekst en toelichting niet altijd recht doen aan wat een beheerder kan bieden in de praktijk. Pas bij de verdiepingsslag kunnen beheerders zich met teams en specialisten presenteren. Dit geeft de mogelijkheid voor meer interactie en soms komt dan pas goed naar voren hoe bezielend het team is en hoe goed is nagedacht over aanpak en benadering.

Voor de uiteindelijke selectie is ook de culturele fit van belang. Zeker in een volwassen markt als van hypotheekbeleggingen komt het voor dat - objectief gezien - er niet heel veel verschil is tussen de laatste twee geselecteerde partijen waaruit de belegger zal kiezen. Voor een succesvolle relatie is die bekende klik dan ook van groot belang. Om daar een gevoel bij te krijgen zijn gesprekken tussen aanbieder en belegger cruciaal. 

Martine Vissers is director bij het onafhankelijke consultancybureau AF Advisors. Zij adviseert institutionele beleggers over beleggingsvraagstukken. AF Advisors is één van de kennisexperts die maandelijks een bijdrage voor Fondsnieuws schrijft.