UBS AM: Ook huurprijzen op A-locaties zullen dalen


De huren van kantoren op A-locaties hebben nauwelijks te lijden gehad onder het coronajaar, maar ook hier zullen de prijzen onherroepelijk kelderen.

Dat schrijft Gunnar Herm, vastgoedstrateeg bij UBS Asset Management in zijn laatste Europese vastgoedoutlook

Ondanks de sterke economische groei in de afgelopen drie kwartalen, blijft de situatie op de Europese vastgoedmarkt somber. De vraag naar vastgoedbeleggingen is, met uitzondering van de logistiek, zeer gematigd. De beleggingsvolumes daalden, omdat beleggers gebouwen niet kunnen bezoeken en nerveus zijn over de marktvooruitzichten. “Reden waarom we denken dat 2020 zwak zal eindigen”, aldus Herm.

Kantoren

Het behoeft geen betoog dat de pandemie de vastgoedmarkt en de vraag van huurders radicaal heeft veranderd. Waar kantoren op A-locaties nog goed gedijden, kampt de sector nu met op de lange baan geschoven uitbreidingsplannen en speculeren bedrijven over de vraag of ze in de toekomst überhaupt nog wel kantoorruimte nodig hebben. “Het effect hiervan meten op de totale markt is lastig, omdat de meeste data specifiek gaan over het topsegment van de markt. Dit segment heeft zich goed door de crisis heengeslagen, en het aanbod op A-locaties blijkt vooralsnog laag, waardoor de huurprijzen stabiel bleven. Maar het is een kwestie van tijd voordat ook op A-locaties de huurprijzen zullen dalen. Het is het vermelden waard dat de huren in de eurozone met 1,9% YoY zijn gestegen, maar met -0,4% QoQ zijn gedaald, wat duidt op een duidelijke verschuiving in het tempo”, aldus Herm.

Retail

Hoewel bepaalde categorieën van de detailhandel van de crisis hebben geprofiteerd - zoals doe-het-zelf-zaken en supermarkten – worden er minder voetstappen gezet in de winkelstraten, analyseert Herm. “Niet alleen door lockdownmaatregelen van de overheid, maar ook door faillissementen neemt het aantal winkelsluitingen toe. Zo kondigde Inditex, de eigenaar van kledingketen Zara aan, tegen het einde van 2021 wereldwijd 1200 van zijn 7200 winkels te sluiten. Dergelijke sluitingen hebben een enorme impact op winkelstraten en -centra. Warenhuizen kampen met een daling van de verkoop van schoenen en kleding - sectoren die het meest hebben geleden onder de lockdown periode. Als gevolg daarvan zijn de zogenoemde prime rents oftwel de tophuurprijzen in slechts drie maanden tijd met 4% gedaald.”

Logistiek & Industrie

Volgens Herm heeft de industriële en logistieke vastgoedsector enorm geprofiteerd van de pandemie. “De prijzen voor e-commerce stegen en veel bedrijven hebben een deel van hun productie terug naar eigen bodem gehaald. De opname van logistieke-centra is in heel Europa explosief gestegen door de aanhoudende honger naar dit type vastgoed.” Herm ziet een interessant groeigebied in de online-boodschappenmarkt, dat voorheen als nichegebied van e-commerce werd beschouwd. “Het aandeel consumenten dat online boodschappen deed is in de VS gestegen van 7-8% voor corona tot 23% nu. Europa zal waarschijnlijk een gelijke groei meemaken, aangezien consumenten steeds meer vertrouwen hebben in online boodschappendiensten en deze aanbieders steeds innovatiever en datagestuurder worden.”

Tot slot

Volgens Herm is de logistieke sector het afgelopen decennium gedraaid van een groezelige, oninteressante sector naar een lieveling van beleggers. “Voor de pandemie werd logistiek snel als te duur bestempeld, vooral in noordelijke kernmarkten als Verenigd Koninkrijk, Duitsland, Nederland en recentelijk ook Frankrijk. Maar dit is weer van tafel geveegd.”  Ondanks het feit dat het einde van de run op de sector lijkt te naderen, heeft de pandemie de sector nieuwe kracht gegeven, vervolgt Herm. “Als je transacties die nog niet helemaal zijn afgerond meetelt, zijn de beleggingsvolumes van de eerste 10 maanden van het jaar bijna gelijk aan die in dezelfde periode van de voorgaande jaren. Lang niet gek voor een markt waar een donkere wolk bovenhangt.”

Volgens Herm is het aantal transacties slechts 2% gedaald, vergeleken met marktbrede dalingen van 30-70%. “En daar hangt een prijskaartje aan; het is nog nauwelijks mogelijk om een rendement van meer dan 5% te behalve en dat voor een sector die altijd mooiere cijfers liet zien. Reden genoeg voor beleggers in logistiek vastgoed om goed in de gaten te houden hoe toekomstbestendig panden en locaties zijn.”