De trieste wereld van de woningmarkt


Ons land heeft een groot tekort aan woningen en voor veel jonge mensen is het niet mogelijk om op de plaats van hun voorkeur een betaalbare woning te vinden. Dat is in en in triest. Minstens zo triest is wat ik lees in verkiezingsprogramma’s. In de meeste programma’s staat dat de markt niet werkt en dat we meer overheidsbemoeienis nodig hebben. Ik val van mijn stoel van verbazing. 

Er zijn weinig markten waar de overheidsbemoeienis zo groot is als op de woningmarkt. Regels omtrent ruimtelijke ordening, regels rond de verstrekking van hypothecaire leningen, regels rond de hoogte van huren, het afromen van middelen bij woningbouwcorporaties via de verhuurdersheffing, vertragende inspraak en ga zo maar door. Een echt vrije markt is het bepaald niet. 

Er is helemaal geen marktwerking

Heel schrijnend bleek dat uit een studie van het CPB uit 2017. Op verzoek van diverse ministeries onderzocht het CPB de prijselasticiteit van het aanbod van nieuwbouwwoningen. Het CPB schrijft er letterlijk over: ;De aanbodelasticiteit in deze periode is…. ongeveer gelijk aan nul.' Dat ging over de periode 1995-2007 toen de huizenprijzen reëel stegen.

Het CPB zegt ook nog: ;De elasticiteit in Nederland is in deze tijd fors lager dan in andere landen, zoals Engeland of Duitsland.; Kennelijk is het voor de schrijvers van de verkiezingsprogramma’s te moeilijk om te begrijpen dat hier feitelijk staat: er is helemaal geen marktwerking! Hoe steekt dit in elkaar?

Als een toenemende vraag op een goed werkende markt tot hogere prijzen leidt, zullen aanbieders meer produceren. Daardoor wordt in de stijgende vraag voorzien en tegelijkertijd beperkt het extra aanbod de prijsstijging. Hoe sterk die reactie van het aanbod is, kan worden uitgedrukt in de prijselasticiteit.

Op onze huizenmarkt was die over die periode dus ongeveer nul; de stijgende prijzen lokten nul extra bouwactiviteit uit. Dat is schokkend. In de extra vraag wordt dan totaal niet voorzien en het teveel aan vragers wordt door exorbitant stijgende prijzen uit de markt gedrukt. Dat ligt niet aan marktwerking maar aan het gebrek aan marktwerking door de verstikkende overheidsbemoeienis. 

Het wordt nog erger. Over de periode 2008-2016 meet het CPB juist een hoge elasticiteit, wel van 1,4. Dus een prijsverandering van 1 procent leidt tot een aanbodreactie van 1,4 procent. Dat was een periode waarin de huizenprijzen daalden. De hoge aanbodelasticiteit in die periode was helaas de consequentie van nog minder nieuwbouw.

De speculant heeft het echt niet gedaan

In diverse verkiezingsprogramma’s lees ik verder dat er een ‘Bernard-belasting’ moet komen en dat buitenlandse investeerders niet meer welkom zijn op onze woningmarkt. Het is een bekend verhaal, geef de ‘speculant’ de schuld. Hoe dom kun je zijn? De interesse van buitenlandse investeerders en huisjesmelkers is niet het probleem maar een symptoom, een gevolg van het probleem dat beleidsmakers zelf hebben gecreëerd.

En als we buitenlandse investeerders toegang tot de Nederlandse woningmarkt ontzeggen (een maatregel die geen genade zou vinden bij de Europese Commissie, vrees ik), schrijven we Nederlandse pensioenfondsen dan ook voor dat ze niet meer mogen investeren in buitenlandse woningen?

Er is een groot tekort aan huurwoningen net boven het sociale segment. Het zou helpen als politici zich zouden realiseren dat dat niet door falende marktwerking komt, maar doordat zij zelf de markt zo hebben ingericht dat die woningen oninteressant zijn als investeringsproject. Als je de verantwoordelijkheid voor de bouw dan volledig bij de overheid wil leggen, dan zal het evenmin gebeuren, of het gaat veel gemeenschapsgeld kosten. 

Han de Jong is voormalig hoofdeconoom van ABN Amro. Hij schrijft wekelijks voor Fondsnieuws over economie en markten. Meer informatie over zijn visie kunt u lezen op Crystal Clear Economics.